Le DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ

Qu’est-ce?

Le démembrement consiste à partager la propriété d’un bien (immobilier ou financier) entre un Usufruitier (USUS+FRUCTUS) qui peut l’occuper ou le louer (s’il s’agit d’immobilier) et un Nu-Propriétaire.

Le démembrement ne crée pas une indivision mais une coexistence de 2 droits: L’Usufruitier est titulaire du droit aux revenus immédiats et le Nu-Propriétaire exercera son droit aux revenus d’une façon différée dans le temps. A l’extinction de l’Usufruit (soit par une fin contractuelle si c’est un usufruit à durée fixe soit par le décès de l’Usufruitier), le Nu-Propriétaire devient Pleinement Propriétaire.

La valeur de l’Usufruit dépend le plus souvent de l’âge de l’Usufruitier, elle est donnée par le barème fiscal du CGI 669 et tend à surestimer l’usufruit. Un Usufruit économique peut aussi être calculé, pour plus de justesse. C’est un DCF qui actualise les flux de revenus futurs. Dans le cas de d’un Usufruit temporaire, la valeur de l’Usufruit est égale à 23% par tranche de 10 ans (ex: Usufruit de 15 ans = 46% de la valeur de la Pleine Propriété).

Quelle Utilité? 

-TRANSMETTRE: Faire une donation avec réserve d’Usufruit -> moyen efficace de transmission de patrimoine puisque le donateur transmet sans se dessaisir. Il maintient ses prérogatives financières sur le bien ET minore le coût fiscal de la transmission: les droits de donation ne s’exercent que sur la valeur de la Nue-Propriété (par ex la nue-propriété valant 50% de la valeur en pleine propriété) et lors du décès de l’usufruitier le Nu-propriétaire se retrouvera pleinement propriétaire sans avoir à payer des droits de succession. A noter la possibilité par le Donateur de prendre en charge les droits de donation (à la place du Donataire)

-AIDER SES PROCHES: Faire une donation d’Usufruit temporaire, qui permet pendant une période convenue de loger ou financer les études de ses enfants. Si le donateur est assujetti à l’ISF, le bien sort de son assiette pendant cette période (puisque le Nu-Propriétaire ne paie pas l’ISF).

-ACHETER AVEC UNE DÉCOTE: Acheter la Nue-Propriété d’un bien immobilier avec comme Usufruitier un bailleur social, pour une durée entre 15 et 25 ans. Le Nu-propriétaire par définition n’a pas accès aux revenus pendant cette période, d’où une décote proche de 40%. Il n’aura pas à déclarer ce bien à l’ISF. Cette opération est très intéressante pour une personne n’ayant pas besoin de revenus dans l’immédiat et qui en achetant comptant pourra réduire sa base ISF pendant plusieurs années. Cet achat peut être suivi d’une donation en nue-propriété aux enfants (faire attention aux périodes d’abattement de 100K€) avec une valorisation décotée.

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